69sblive.com:[信用评分]保利地产:拿地保守 周转率低加大土储风险

[信用评分]保利地产:拿地保守 周转率低加大土储风险
2019年11月07日 11:47 新浪财经

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  基本观点:

  新浪财经上市公司研究院针对于保利发展控股集团股份有限公司(下称“保利地产”)当前经营中的存量及流量数据进行综合分析,给予保利地产的主体信用评分为86。

  近年来,保利地产在销售规模上保持着前五的龙头地位,经过多年的积累,公司总资产规模已接近万亿元,依然保持稳健且较快的增长速度。保利地产在国内的品牌力一直处在行业前列,较强的综合竞争力也为公司稳健的盈利能力打下了基础。公司整体财务杠杆率低,融资成本可控,账面资金充足,债务结构相对合理,短期偿债能力有保障。

  同时,新浪财经上市公司研究院也注意到,上半年,相对于销售额来说,保利地产的拿地力度是下降的,房地产调控对于整个地产行业以及保利地产的拿地节奏均会产生较大的影响,公司主体信用情况也会受到影响,好在公司土储货值较大。不过,保利地产账面的土地储备在一二线的占比相对并不是很高,三四线土储存在一定的波动风险。

  概况数据(2019H):

  优势:

  总资产近万亿,保持较快增长,在总资产接近1万亿规模的基础上,保利地产依然保持着稳健的增长和盈利,无论是产品品牌还是资本品牌都有着较为明显的优势。2019年上半年实现营收711.41亿元,同比增长19.48%,归母净利润99.55亿元,同比增长53.28%。上半年销售额同比增长17%,在碧桂园、恒大、万科销售增速均明显下滑的背景下,保利依然保持着较快的销售业绩增速。

  长期平稳的业绩表现,保利地产过去十年加权ROE均超过15%,业绩起伏较小凭借着较强的综合开发能力,毛利率长期维持在30%以上,净利润率在15%左右。较高的利润率水平也是保利地产在杠杆率较低且周转率一般的情况取得较为客观的净资产收益率的原因。

  公司融资成本低,杠杆水平稳健,2019年上半年,保利地产的加权平均融资成本为4.99%,在行业融资面趋紧的大环境下,龙头房企的融资更受青睐,保利地产的资产负债率和净负债率一直控制在较为合理的水平。

  各项偿债指标合理,保利地产的短期债务占比为17.22%,一年到期的债务相对可控,且账面资金足够覆盖,不过,现金流作为融资回款之外的另一大资金来源,近年来起伏较大。经营活动现金流对于当期利息支出的覆盖较为充足。

  关注:

  周转效率略低,2019上半年,保利地产的拿地强度(拿地金额与销售金额之比)为0.21,与前几年的“进攻”策略不同的是,公司在行业调整时期公司的战略有些保守。同是,保利地产的存货周转率一直不高,今年上半年及前三季度仅为0.09、0.14,与碧桂园、融创中国等有着明显的差距。

  周转率慢加大土储风险,截止上半年,克而瑞数据显示,保利地产的土储货值为21283.6亿元,这一货值水平仅次于恒大、碧桂园、融创,超过绿地和万科。充足的货值总量仅为上半年销售额的8.43倍。不过保利地产的土地储备中,三四线城市占比不小,在公司存货周转率较慢的情况下,房地产行业趋紧的调控政策给三四线楼市带来不确定性的同时,也加大了保利地产土地储备的风险。

  关于2019新浪财经年度上市房企主体信用评分

  改革开放41年来,中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展,人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来,我国居民的居住条件得到了显著的改善,根据国家统计局数据显示,我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此,在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中,在以保利地产、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里,在深化改革开放的红利下,市场主体所迸发出来的活力是巨大的。

  进入社会主义新时代,房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代,市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势,尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下,融资端明显趋紧,而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。

  因此,69sblive.com:在行业整合之际,深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果,反应的是:借款人偿还债务能力的强弱,违约风险的高低,而房地产公司作为高杠杆经营的典型,从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求,因此对于资产负债率动辄超过80%,净负债率又差异较大的房企来说,测评其主体信用显得更为专业。目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商,并站在融资端的角度,对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析,并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分。

责任编辑:李勇飞

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