sb675.com:孙宏斌、任泽平等地产大咖 对2020年楼市作出8个判断

孙宏斌、任泽平等地产大咖 对2020年楼市作出8个判断
2019年11月07日 07:30 网上投注平台

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  来源:明源地产研究院

  年关将至,又快到地产人做总结定计划的时间了。但这两年的年底,地产人都很焦虑,因为调控一直看不到松绑的迹象,未来市场到底怎么走,看不清方向。

  这个时候,不妨看看地产大佬们的做法,听听他们的想法,从中获得启发。

  近日明源君在北京应邀出席了民生银行主办的“2019年中国不动产金融年会”。现场,融创集团董事长孙宏斌、恒大集团研究院院长任泽平、著名经济学家钟伟、国家统计局原总经济师姚景源等10多位大咖,发表了对2020年楼市及未来趋势的判断,明源君梳理出8条,下面分享给大家。

  判断一

  不要幻想调控松绑

  也不用过于悲观

  政府对房地产行业的定位,对行业影响很大。

  经济是否还依赖房地产?这是一个国家战略。

  为什么?地产行业太重要了,这个行业及相关行业在整个GDP中要占到30%;卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%。这个行业贷款,占28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的,是50%。

  大家一定要理解这一点。很多人幻想着调控什么时候松绑,不太可能。很多2017年、2018年买地的房企,都错判了形势,以为调控短期内就会松动,结果第四年了还没有放开。所以不能有侥幸心理,这一轮调控基本上会持续很长时间。

  总结这次调控,主要是三句话,一是房价不能涨,二是钱不能去房地产,三是房地产不能作为经济刺激的工具。这一轮加上上一轮的限价,这是一个长期的行为。

  限价对地产行业是好事,最起码风险小。而且调控把地方政府的期望值也调下来了,原来房价跌了,地方政府地价不降,随便出来的地价起价算一下账,都亏钱。现在地方政府慢慢把期望值也降下来了。未来限价把风险控住,限负债总额是把杠杆率降下来,这个行业发展会更加健康。

  所以房企明年拿地做项目,也要遵守一个判断,即房价不怎么涨,有了这样的底线,风险会小很多。

  大家也不需要过度悲观,很多人说,今年1-9月,房企拿地和去年同比下降了20.2%,看起来很糟糕,但实际上,去年年底今年年初下降了34%,也即现在拿地比年初又回升了14%。

  判断二

  如果房地产供给继续下降

  一年半后房价可能又会上涨

  今年中国房地产销售面积是负0.1%,但是全国房地产销售额同比增长7.1%,这俩数放在一起,就是告诉你,房价实际是上涨了。

  我国目前经济下行压力比较大,而房地产仍然是经济平稳运行的一块压舱石。据我们的预测,房地产对GDP的贡献率2016年曾经达到16%左右。即使是经历过房价泡沫的日本,房地产对GDP的贡献率也高达13.5%左右,而美国是14.5%。

  今年1-9月份,我国房地产开发投资同比增长了10.5,但是我们要看到一点,尽管保持了10.5,但已经是连续5个月持续下降。

  很多学者、企业家担心经济下滑,未来房价会下跌。恰恰相反。一年半以后中国房价很可能又会上涨,为什么?

  因为房价调控的有效方法是供需相结合,保持房地产开发投资适度增长与稳地价、稳房价、稳预期是一致的。

  房地产投资在下降,说明供给在减少。今年9月末,中国商品住宅库存已经回落到2012年水平,库存实际上已经大幅下降。如果未来供给持续地下降,那未来房价上涨就是大概率事件。

  当然,房价在短期内大幅上涨并不符合房地产企业利益。房价短期大幅向上涨了,肯定会迎来更严格调控,又会迎来房价的下跌。

  判断三

  总盘子维持在15亿

  前5名能占30%

  房地产行业规模今年大概是16万亿左右,这个规模大概还会保持很多年。

  一个是城市化的需求。因为现在中国房地产常住人口、城镇化率是53.77%,远远低于发达国家80%的平均水平,根据国务院发布的《国家人口发展规划2016-2030》,2030年我国城镇化率将达到70%,按照这个数字估计,未来12年城镇人口还要增加1.46亿的,这需要大量住房。

  另一个是改善性需求。每个人10个朋友当中,肯定有5个人要改善换房,你不换也能活着,但是都想换。所以这个行业规模估计还会保持很多年。

  地产行业另外一个变化,当行业规模达到15万亿量级时,地产从增量市场往存量市场转变了,这是个特别大的变化。以前开发商一直抢增量市场,增量从2007年3万亿到现在15万亿,增了5倍,这个时候大家日子都好过。但以后就是存量市场了,这个时候就难做了。

  估计在五年里面,这个行业的前五名能占到30%,为什么?因为每个行业,比如汽车行业中国前五名是51%,啤酒行业是73%,空调行业78%,手机行业83%。地产行业前五名是18%,再过五年,30%问题不大。

  判断四

  城市集中度还将上升

  一二线和强三线没问题,四五线压力很大

  从城市来看,分化越来越严重。

  今年前50个城市,占了中国城市人口的32%左右,但是占了整个中国房地产开发投资的62%,占了整个中国房地产销售金额的64%,而且这个集中度还在上升。今年城市集中度上升的速度非常快,和前几年房企集中度上升有一比。未来城市集中度上升还会延续。

  具体来看,现在市场最大的问题是把风险挤压到了低线城市。

  前一轮去库存基本把一二三线的库存去没了,但2016年10月份限价政策,限制的是一二线和强三线城市,现在这些城市基本没什么库存,但需求比较大,导致二手房和二手房价格倒挂。一二线城市新项目只要出来,之后都摇号卖掉了,基本不存在风险。

  下面四五线城市、五六线城市房价翻了一番,供应量增加很多,需求相对没有那么强劲,所以销售压力会非常大。

  判断五

  房企想多融资很难

  最好有3、4家主力贷款银行

  金融对地产的作用越来越重要。以后在负债总量管理情况下,想增加负债几乎不可能。

  从融资的成本来说,财报上看到的融资成本是7%左右,但实际百强房企融资成本比这还要高几个点。

  未来房企要跟银行深度合作,一家银行可能不够,要有两三个备胎。金融能够给你提供的融资变得极其重要,缺乏金融背景的房企,财务状况将更加脆弱。如果有3-4家主力贷款银行,以及有贷款银行所控制的多元化、多样化的金融机构能够支持你,你才能够慢慢走向成功。

  现在整体融资环境,大家要按照最最谨慎的态度去对待,至少目前没有看到任何的金融机构表态会放松,甚至还在继续查资金进入到房地产的相关情况。但是也得到一些信息,现在政府的一些部门在调研目前企业的金融状况,如果企业调研下来的情况不特别乐观的话,有可能在现在的基础上面略微放松。

  判断六

  货地比决定能否穿越周期

  2.5以下的地块都不够安全

  在房价暴涨时期,地王频出,但只要房价涨上来,是可以覆盖拿地成本的。但未来地产市场本身是一个高位平台,甚至略有下行,原来的拿地逻辑就要改变了。

  如果看一下中国整个地产供应,在过去20年,总销售面积大概在169亿平米,销售金额大概99.2万亿,其中土地出让金42-43万亿,加上涉房税费,大概平均货地比2:1。在2015年之前,开发商能够获得的货地比可能更好一些,比如4:1、5:1。但凡在2016年、2017年高价抢了地的,尤其抢了四五线城市地的,货地比绝对都不好,能做到2:1就已经很困难了。

  为什么要强调货地比呢?只有比较高的货地比,比如3以上,才能够穿越未来的周期,只有有比较高的货地比,才能忍受比较慢的去化,才能有比较安全的利润边界。而且还得忍受建安、财务等成本的上升。

  所以货地比这个指标有可能在未来会和周转率一样重要,甚至变得更重要。2.5以下的货地比都不够安全。

  判断七

  要坚定布局消费升级,完成房地产+

  什么样的房企未来会活得更好?一定是综合竞争力很强的。综合竞争力是什么?

  第一,先是有没有库存问题。库存有问题,说不上综合竞争力。因为房地产库存很麻烦,如果库存有问题,土地储备布局不对,拿地贵了,那就是能不能活着的问题了。

  第二是品牌、产品、服务。要提高综合竞争力,还要看布局和土储质量,因为这个行业分两段,一段是前面投资,后面是做产品,投资做错了,做什么产品都亏钱。所以布局和土储很重要,然后是看产品和服务,这些都很难。

  然后要持续降低负债率。现在你想增加负债率也增加不了,但融创有一个综合的负债率目标。

  第三,融创坚定布局消费升级,像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。这是房地产+里面的,这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业,教育是个大行业,医疗是个大行业,养老也是大行业,融创这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。要从容、稳健,还是要讲规模、讲高质量增长。

  判断八

  明年重点关注这4类客户群体

  在过去的若干年当中,很多地方买房的50%以上都是投资客,但2016年之后,买了房子的财富效应还有没有?算下来,大多数都没赚到钱。从这个角度来说,目前以居住为目的的才是购房核心。未来客户研究要重点针对以下几个点:

  第一,90后客户群体与70后、80后客户群体差异很大,特别是95后客户群体的需求变化。

  第二,刚需购买力回归了。

  第三,改善型客户也在发生变化。目前改善型客户当中最核心的是中产阶级当中的二孩家庭。过去三年基本上每年800万个二孩出生,扣掉一半,剩下至少400万个二孩家庭,有非常巨大改善需求。这些今天还敢生二孩的客户,购买力很强,否则也不会生二孩。特别是生完一孩之后,基本已经搞清楚生孩子代价有多大,还生二孩,肯定是家里有矿能够买房。

  最后,还有一部分客户群体被忽略了,那就是一二线城市的旧改。以上海为例,今年上海旧改差不多10多万平方米,2.9万户,平均每户补偿费大概500多万,明年差不多也是这个数。这些客户群体未来几年可能是改善型客户最核心的支柱。

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责任编辑:张海营

孙宏斌 地产

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